5 vinkkiä - näin kiinteistökauppa ja osakekauppa eroavat toisistaan - Westhouse LKV

5 vinkkiä – näin kiinteistökauppa ja osakekauppa eroavat toisistaan

Arto Rautemaa

12.8.2021

Kiinteistö ja asunto-osake ovat asuntokaupan peruskäsitteitä, jotka on syytä ottaa haltuun
ennen uuden kodin etsintää. Lue Westhousen viiden kohdan vinkkilista, mitä asuntokaupoilla
tulee muistaa.

1. Ole selvillä, miten kiinteistö ja asunto-osake eroavat

Kiinteistökaupassa kauppakohde on kiinteää omaisuutta, kuten tila tai tontti, jolla voi olla yksi tai useampia rakennuksia. Kuluttajat mieltävät kiinteistön tyypillisimmin omakotitaloksi tai muuksi rakennukseksi. Käsitteet eivät aina ole yksinkertaisesti ymmärrettävissä, sillä myös ko. maa-alue määrittää käsitteitä.

– Kiinteistö on kartalla rajattu rekisteröity maa-alue, asemakaava-alueella tontti tai muualla tila. Asemakaava-alueellakin voi olla tiloja, jos se on rakennettu ennen asemakaava-alueen muodostumista, Westhousen kiinteistönvälittäjä Arto Rautemaa tarkentaa.

Asunto-osakekauppaa käydään tyypillisesti kerrostalo- ja rivitalohuoneistoilla, joihin asunto-osake antaa hallintaoikeuden. Paritalot tai useamman erillistalon ryhmät ovat usein As Oy-muotoisia, joskus jopa omakotitalot, joissa on esimerkiksi erillinen autotalli.

– Fyysinen osakekirja toimii pankkilainan vakuutena pankissa. Paraikaa ollaan siirtymässä valtakunnalliseen sähköiseen järjestelmään, mutta suurin osa asunto-osakkeista on vielä paperimuodossa. Kiinteistöissä lainan vakuutena toimivat niihin kiinnitetyt panttikirjat, jotka ovat pitkälti siirtyneet sähköisiksi, tarkentaa Rautemaa.

Rautemaan mukaan myös myyjän ja ostajan vastuut eroavat kiinteistö- ja osakekaupassa:

– Kiinteistökaupassa myyjän vastuut määritellään pääosin maakaaren säännösten mukaan. Vastuuaika on 5 vuotta, ja ostajan varainsiirtovero on 4 % kauppahinnasta. Osakekaupassa myyjän ja ostajan vastuut määritellään pääosin asunto-osakeyhtiölain ja asuntokauppalain mukaan. Vastuuaika on 2 vuotta, ja ostajan varainsiirtovero on 2 % velattomasta kauppahinnasta.

Kiinteistökaupassa kauppakohde on esimerkiksi tila tai tontti, jolla voi olla yksi
tai useampia rakennuksia. Asunto-osakekauppaa taas käydään tyypillisesti kerrostalo- ja rivitalohuoneistoilla, joihin asunto-osake antaa hallintaoikeuden.

2. Tiedä mitä ostat

Ennen kaupantekoa on hyvä selvittää perinpohjaisesti mitä kauppaan kuuluu. Tavallisesti kiinteistöön kuuluu maa-alue ja sillä sijaitsevat rakennukset. Tarkista kuitenkin virallisista papereista, missä kiinteistön rajat kulkevat ja mitkä rakennukset siihen kuuluvat. Jos tarkoitus on rakentaa uutta, pitää asemakaava-alueen tilan kanssa olla tarkkana, jos se on rakennettu ennen asemakaavoitusta.

– Tällöin uudisrakentaminen edellyttää aina tontin mittausta, selventää Rautemaa.

Asunto-osake on melko huoleton ostettava, koska vastuu jakautuu yhtiömuotoisessa asumisessa kaikkien osakkaiden kesken.

– Osakkeenomistaja vastaa omasta huoneistosta ja hänellä on oikeus osallistua päätöksentekoon As Oy:n yhtiökokouksessa muiden osakkaiden kanssa kollektiivisesti. Yhtiön hallinnosta ja käytännön asioiden hoidosta vastaa yhtiökokouksen yleensä osakkaista valitsema hallitus sekä isännöitsijä, joka yleensä valitaan ulkopuolisesta isännöitsijätoimistosta, kertoo Rautemaa.

On hyvä muistaa, että jokainen asuntoyhtiö on päättäjiensä näköinen. Pelisäännöistä ja vastuun jakamisesta sovitaan osakkaiden kesken ja yhtiöjärjestyksessä. Jos mahdollista, tutustu jo etukäteen vastuisiin ja oikeuksiin, joihin asunto-osakkeen ostaminen toivomassasi taloyhtiössä velvoittaa ja oikeuttaa.

Ennen kaupantekoa on hyvä selvittää, mitä kauppaan kuuluu.

3. Tunne tärkeät paperit

Asunto- ja kiinteistökaupoilla papereiden läpikäynti on osa huolellista osto- ja myyntiprosessia. Tutustu papereihin jo ennen ostoa ja esitä kiinteistönvälittäjälle tarvittaessa lisäkysymyksiä, jos niistä ei selviä kaikki toivomasi asiat. Westhousen ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä varmistaa, että saat kaikki tarvittavat dokumentit tarkastettavaksi.

Kiinteistökaupassa tärkeitä tarkastettavia papereita on paljon: kiinteistörekisteriote, lainhuutotodistus, rasitustodistus, rakennuslupa, käyttöönotto- ja loppukatselmuspöytäkirja, arkkitehtipiirustukset, kaavakartta ja -määräykset, kiinteistöverolippu sekä mahdollinen rakennustapaseloste ja remontti- ja korjausselvitykset. Paperit on syytä käydä huolella läpi, jotta hahmotat kokonaisuuden paremmin.

– Ostajan lainoittajapankki vaatii nykyään kiinteistökaupoissa aina myös kuntotarkastuksen, kertoo Rautemaa.

Asunto-osakekaupassa keskeisiä asiakirjoja ovat isännöitsijäntodistus, taloyhtiön yhtiöjärjestys sekä taloyhtiön viimeisin tilinpäätös. Pyydä myös yhtiön hallituksen laatima kunnossapitotarvesuunnitelma ja korjaushistoria. Poikkeuksiakin löytyy:

– Jos kyseessä on pieni 1-4 asunnon yhtiö, tarvitaan kaikki samat asiakirjat mitä kiinteistökaupassa, tarkentaa Rautemaa.

Kiinteistö- ja asunto-osakekaupoissa on paljon tärkeitä papereita tarkistettavana. Westhousen ammattitaitoiset kiinteistönvälittäjät varmistavat, että saat kaikki tarvittavat dokumentit tarkastettavaksi.

4. Muista myös nämä kulut!

Niin kiinteistö- kuin osakekaupassa voi tulla vastaan yllättäviä kuluja, jos niistä ei ole ottanut etukäteen selvää. Westhousen kiinteistönvälittäjä pitää huolen, että kaikki kustannukset ovat niin pitkälle kuin mahdollista ostajalla selvillä jo ennen kuin kauppa on lyöty lukkoon.

Kiinteistön omistaja on kaupanteon jälkeen vastuussa itsenäisesti koko kiinteistön ja sen rakennusten huollosta ja kunnossapidosta. Jatkuvia kuluja ovat esimerkiksi jätehuolto, vesi- ja lämmityskustannukset sekä kiinteistövakuutus. Kiinteistöstä maksetaan vuosittain myös kiinteistövero. Kunnossapidon ja remonttien aikatauluttaminen sekä priorisointi ja budjetointi vaativat huolellista suunnittelua, koska omistajan pitää pystyä maksamaan kaikki ajallaan itse.

Asunto-osakkeessa vastaavat kulut sisältyvät kuukausittaiseen yhtiövastikkeeseen, sillä osakkeen haltija on taloyhtiön osakas. Yhtiömuotoisessa asumisessa on säännölliset kuukausittaiset menot, mutta ei niin usein yllättäviä suurempia kustannuksia, kuten kiinteistön omistajalla. Osakkeenomistaja maksaa kuukausittain yhtiövastiketta, joka koostuu hoitovastikkeesta sekä mahdollisesta pääoma- eli rahoitusvastikkeesta. Hoitovastikkeella katetaan taloyhtiön ylläpitämisen kulut. Pääomavastike puolestaan kattaa rakennuksen rakentamiseen, peruskorjaamiseen, kunnostamiseen ja uudistamiseen liittyviä kuluja.

Kiinteistö- ja osakekaupassa voi tulla vastaan yllättäviä kuluja, jos niistä ei ole ottanut etukäteen selvää.

5. Tutustu kohteeseen huolella

Oli kyseessä sitten asunto-osake tai kiinteistö, kaupan kohteeseen kannattaa tutustua huolellisesti ennen kaupantekoa, jotta tiedät varmasti, mitä olet ostamassa. Pintapuolinen tutustuminen kertoo vain sananmukaisesti pintakerrosten kunnosta. Asunto-osakkeen ostajan tulee tutustua huolellisesti isännöitsijäntodistukseen, josta selviää osakkeenomistaja mitä As Oy pitää sisällään ja miten sitä on hoidettu mitä As Oy:n miten taloyhtiötä on hoidettu ja remontoitu. Todistuksesta selviää myös taloyhtiön taloudellinen tilanne. Siitä vastuussa ovat aina taloyhtiön osakkaat. Taloyhtiön taloudellinen tilanne ja rakennuksen kunto kertoo paljon myös mahdollisista tulevista naapureista. Isännöitsijäntodistuksen yhteydessä on saatava taloyhtiön viimeisin vahvistettu tilinpäätös, joka osaltaan täydentää kuvaa yhtiön taloudellisesta tilanteesta. Näistä asioista muistuttaa myös kokenut kiinteistönvälittäjä Arto Rautemaa:

– Aina kannattaa kysyä kokeneilta ammattilaisilta, jotka ovat päivittäin tekemisissä asuntokauppojen kanssa. Välittäjällä on ankara vastuu ammattilaisena siitä, että kaikki oleellinen on huomioitu. Itse myyjä saati ostaja ei aina osaa ottaa huomioon kaikkia kauppaan vaikuttavia asioita.

Asunto-osakkeen ostajalle tärkeä tieto on myös se, sijaitseeko rakennus omalla vai vuokratontilla. Asunto-osake vuokratontilla on usein ostettaessa halvempi, mutta siitä pitää maksaa vuokraa joka kuukausi tontin omistajalle. Jos taloyhtiö on rakennettu omalle tontille, näkyy se myös osakkeen ostohinnassa. Hyvällä paikalla sijaitseva talo omaa yleensä merkittävästi paremman arvonnousupotentiaalin, jos tontti on taloyhtiön oma.

Kiinteistö- ja osakekaupassa on tärkeää katsoa myös tulevaisuuteen, jotta saa hyvän käsityksen siitä, millaisia kustannuksia lähivuosina on tiedossa. Arvioinnin tukena toimivat lain vaatima As Oy:n hallituksen laatima kunnossapitotarveselvitys- ja historia, korjausarviot sekä Westhouse ja sen kokeneet kiinteistönvälittäjät. Kiinteistönvälittäjämme neuvovat mielellään kaikissa kauppakohteisiin liittyvissä kysymyksissä. Ota yhteyttä!

Arto Rautemaa

Kiinteistönvälittäjä, LKV, AKA (asunnot), KTM

040 726 8888

arto.rautemaa@westhouse.fi

Ota yhteyttä

Westhouse LKV on vuonna 1994 perustettu, erityisesti Espoon ja Helsingin alueella toimiva kiinteistönvälitysliike. Palvelemme asiakkaitamme yli 10 000 onnistuneen asuntokaupan kokemuksella. Osaamisalueeseemme kuuluvat myös arvoasunnot, lomakiinteistöt sekä muut erikoiskohteet ranta-alueilla ja saaristomaisemissa. Meidän kunnia-asianamme on palvella mahdollisimman hyvin ja tehokkaasti kaikkia asuntokaupan osapuolia. Haluamme tehdä asumisen unelmista totta. Kiinteistönvälittäjämme Espoossa ja Helsingissä ovat kiinteistöalan ammattilaisia, jotka keskittyvät jokaiseen myynti- ja ostotoimeksiantoon täysillä. Kysy myös asunnon hiljaisesta myynnistä kiinteistönvälittäjiltämme. Ota yhteyttä ja sovi maksuton arviokäynti!

Avainsanat: kiinteistökauppa, Kiinteistönvälittäjä, Kiinteistönvälitys, Westhouse,

Seuraa meitä Instagramissa