Millainen on hyvä sijoitusasunto? - Westhouse LKV

Millainen on hyvä sijoitusasunto?

Petri Ehrstén

9.8.2022

Moni on saattanut miettiä sijoitusasunnon ostoa, mutta ei tiedä mistä lähteä liikkeelle. Millainen asunto on hyvä sijoituskohde ja mitä asioita tulisi ottaa huomioon ennen sijoitusasunnon ostoa? Lue meidän vinkit ja neuvot aiheesta.

Uudiskohde, remppakohde vai muuttovalmis?

Ei ole olemassa täysin oikeaa vastausta siihen, millainen asunto on paras sijoitustarkoitukseen, sillä sijoituskohteen valinta riippuu jokaisen sijoittajan omista mieltymyksistä. Sijoitusasunnon valinnan tulisi pohjautua omaan sijoitusstrategiaan sekä sijoitushorisontin pituuteen. Esimerkiksi perinteisessä asuntosijoittamisessa kannattaa suosia erilaisia asuntoja kuin taas asuntojen flippauksessa eli silloin kun asunto ostetaan, remontoidaan ja myydään voitolla eteenpäin. 

Perinteisessä sijoittamisessa uudiskohteiden vuokratuotto ei nouse kovin korkeaksi ainakaan pääkaupunkiseudulla, sillä myyntihinnat ovat niissä korkeammat. Toisaalta näissä kohteissa on arvonnousupotentiaalia ja pienemmät hoitovastikkeet – ja voi olla levollisin mielin isompien remonttien suhteen. Uudistuotannossa yhtiölainaosuudet ovat suuria, ja rahoitusvastikkeet ovat myös monesti mahdollista vähentää vuokratuotosta. Tämä tarkoittaa sitä, että vastikkeet tuloutetaan, jolloin ne voidaan vähentää verotuksessa heti, eikä vasta asunnon myynnin jälkeen.

Uudiskohteilla on myös mahdollista tehdä tuottoa siirtosopimuksella eli myymällä rakentuva asunto eteenpäin jo ennen sen valmistumista. Monesti uudiskohdeasuntoihin sidottu pääoma ei ole kovin suuri, ja mikäli yhtiöön on ollut paljon kiinnostusta, on mahdollista tehdä kohtuullinen tuotto lyhyessä ajassa. 

Vuokratuotto tehdään jo ostovaiheessa

Kannattaa myös muistaa, että vuokratuotto tehdään usein jo ostovaiheessa, ja siksi asunnon toteutuva myyntihinta on isossa roolissa. Vanhoista asunnoista on mahdollista löytää potentiaalisia hyvätuottoisia sijoituskohteita. Helsingin kantakaupungin vanhoissa taloissa arvonnousun potentiaali on suurta, mutta nettovuokratuotto jää niissä monesti pienemmäksi. Tämä johtuu siitä, että ostohinta on korkea suhteutettuna vuokriin, ja laskelmiin täytyy ottaa mukaan myös tulevat remontit. Toisaalta kantakaupungin vanhat kohteet ovat yleensä mahdollista realisoida kohtuullisen helposti.

Neliöt ratkaisee

Yksiöissä on ollut perinteisesti paras tuotto verrattuna muihin sijoitusasuntoihin, mutta niissä taas vuokralaisten vaihtuvuus on suurempaa. Kaksioissa puolestaan viihdytään monesti pidempään, mikä tietysti helpottaa asuntosijoittajan työmäärää. Kaksioissa kannattaa kuitenkin suosia kompakteja pienempi neliöisiä asuntoja, jotta vastikkeet eivät nousisi liian suuriksi. Kaksioita suurempien asuntojen tuotto jää yleensä pienemmäksi ja niiden markkina on usein suppeampi.

Älä säikähdä isoja remontteja

Näkemyksemme on, että taloyhtiön isommat remontit eivät ole este sijoitusasunnon ostolle, jos kallis remontti on huomioitu asunnon hinnassa. Kolikon kääntöpuolella pitää kuitenkin muistaa, että perinteisessä sijoitusstrategiassa asunto saattaa joutua olemaan tyhjillään useita kuukausia remonttien ajan, mikä syö sijoituksen kannattavuutta. Toisaalta yhtälö voi olla kannattava siinä tilanteessa, jos asunnon ostaa edullisesti ennen putkiremonttia, laittaa remontin aikana myös asunnon pinnat kuntoon ja tämän jälkeen myy asunnon voitolla.

Panosta sijaintiin

Hyvä sijainti on yksi tärkeimmistä kriteereistä, millä taataan asunnolle hyvä vuokrattavuus. Suurin osa sijoitusasunnoista sijaitsee kaupunkien keskustoissa sekä lähellä palveluita, liikenneyhteyksiä ja yliopistoja tai muita suuria oppilaitoksia.

Alueista suosittuja ovat etenkin keskusta-alueet sekä pääkaupunkiseutu. Pienemmillä paikkakunnilla ja kaupunkien laidoilta voi saada edullisemmin asuntoja suuremmalla vuokratuotolla, mutta vuokralaisen löytäminen voi taas olla haastavampaa ja realisointi hitaampaa. Kantakaupungissa vuokratuotto voi olla maltillista, mutta toisaalta arvonnousu on historiallisesti suurempaa. Sijoitusasunnon sijainnissa kannattaa suosia omaa elinpiiriä, sillä se tekee vuokralaisen etsimisestä ja vuokrasuhteen hoitamisesta huomattavasti vaivattomampaa.

Muista kohtuus pintaremontissa

Sijoitusasuntoa hankkiessa kannattaa kiinnittää erityisesti huomiota yhtiön kuntoon, vastikkeiden tasoon sekä yhtiön tehtyihin ja tuleviin remontteihin. Varsinkin suuret remontit kuten julkisivu-, katto- ja putkiremontit ovat hinnakkaita.

Pienellä pintaremontilla asunnon vuokrattavuutta ja vuokratuottoa voi saada nostettua huomattavasti. Remontoinnissa kannattaa kuitenkin muistaa maltti, sillä isoihin remontteihin käytetty rahasumma ei yleensä näy saadussa vuokrassa. Tärkeää on myös muistaa, että asuntoa ei osteta, eikä remontoida itseä varten.

Välittäjä avuksi sijoitusasunnon hankintaan

Sijoitusasuntoja löytää sieltä, mistä muitakin asuntoja eli netin asuntoportaaleista, mutta asuntoja saattaa löytää myös suhteiden avulla. Liittymällä esimerkiksi uudiskohteiden rakennuttajien sisäpiireihin tai luomalla suhteita kiinteistönvälittäjiin, voi saada kullanarvoisia vinkkejä myyntiin tulevista kohteista jo etukäteen. Jos etsit sijoitusasuntoa, voit tehdä kiinteistönvälittäjälle myös ostotoimeksiannon, jolloin välittäjä etsii sinulle aktiivisesti kohteita, jotka eivät ole vielä myynnissä. Westhousen välittäjät ovat myös apunasi vuokralaisen etsinnässä.

Tutustu välittäjiimme ja ota meihin yhteyttä täältä!

 

Petri Ehrstén

Kiinteistönvälittäjä LKV, KTM

040 680 7714

petri.ehrsten@westhouse.fi

Ota yhteyttä

Avainsanat: