Milloin asunnon saa myydä verottomasti?

Suomen verolainsäädäntö mahdollistaa oman kodin myynnin ilman veroseuraamuksia tietyin ehdoin. Keskeinen periaate on kahden vuoden sääntö: kun olet sekä omistanut asunnon että käyttänyt sitä vakituisena kotinasi vähintään kaksi vuotta, voit myydä sen ilman luovutusvoittoveroa.

Tämä verovapaus on tärkeä etu, sillä normaalisti omaisuuden myynnistä saatavaa voittoa verotetaan pääomatulona. Verovapauden ansiosta asunnon arvonnousu jää kokonaan myyjän hyödyksi, mikä helpottaa esimerkiksi asunnonvaihtotilanteita.

Asunnon myyjälle tieto verovapauden edellytyksistä on ensiarvoisen tärkeää, sillä suurissa asuntokaupoissa veroseuraamukset voivat olla merkittäviä. Oikea ajoitus voi säästää tuhansien eurojen verot.

Mitä tarkoittaa kahden vuoden sääntö asunnon myynnissä?

Kahden vuoden sääntö edellyttää sekä omistusta että asumista. Omistusajan laskeminen alkaa kauppakirjan allekirjoituspäivästä tai muusta omistusoikeuden siirtymispäivästä. Asumisajan osalta ratkaisevaa on, milloin olet muuttanut asuntoon vakituisesti asumaan, mikä vahvistetaan virallisella osoitteenmuutoksella.

Asumisen täytyy olla yhtäjaksoista, mutta pienet katkokset sallitaan. Lyhyet poissaolot, kuten lomamatkat tai työkomennukset, eivät katkaise asumisaikaa. On tärkeää, että asunto säilyy virallisena kotiosoitteena tämän kahden vuoden ajan.

Verottaja tulkitsee kahden vuoden sääntöä melko tiukasti. Päivälleen laskettu kahden vuoden jakso on turvallinen, mutta epäselvissä tapauksissa voi hakea ennakkoratkaisua. Merkittäviä poikkeuksia perussääntöön ovat esimerkiksi kuolinpesän osakkaan asuminen tai aviopuolisoiden yhteinen omistus, joissa voi olla erityissääntöjä.

Voiko asunnon myydä verovapaasti ennen kahden vuoden täyttymistä?

Ennen kahden vuoden määräajan täyttymistä asunnon myynti on pääsääntöisesti verollista. Verottaja kuitenkin tunnistaa tiettyjä pakottavia elämäntilanteita, joissa verovapauden voi saada lyhyemmälläkin ajalla.

Hyväksyttäviä syitä voivat olla työpaikan vaihdos toiselle paikkakunnalle, jolloin muutto on välttämätön pitkän työmatkan vuoksi. Myös perhekoon merkittävä muutos, kuten lasten syntymä tai avioero, voidaan katsoa hyväksyttäväksi syyksi. Terveydellisistä syistä johtuva muuttotarve, kuten liikuntakyvyn heikkeneminen portaita sisältävässä asunnossa, voi myös olla peruste.

Verottaja arvioi jokaisen tapauksen yksilöllisesti, joten ennakkoratkaisun hakeminen on erittäin suositeltavaa. On hyvä muistaa, että poikkeukset ovat harkinnanvaraisia, eikä verovapauden saaminen ole automaattista, vaikka syy olisikin painava.

Miten lasketaan luovutusvoitto asunnon myynnissä?

Jos kahden vuoden edellytykset eivät täyty, luovutusvoiton laskenta on tärkeää. Luovutusvoitto lasketaan vähentämällä myyntihinnasta hankintahinta sekä voiton hankkimisesta aiheutuneet kulut, kuten välityspalkkio ja asunnon myyntikuntoon laittamisen kustannukset.

Vaihtoehtoisesti voi käyttää hankintameno-olettamaa, joka on 20 % myyntihinnasta, tai 40 % jos omistusaika on yli 10 vuotta. Verottajan kanssa asioidessa kannattaa laskea, kumpi menetelmä on edullisempi.

Myös remonttikustannukset voidaan vähentää, mutta niiden tulee olla perusparannusmenoja, jotka on dokumentoitu huolellisesti. Tavanomaista kunnossapitoa ei voi vähentää. Luovutusvoitosta maksetaan veroa pääomatuloveroprosentin mukaan, joka on 30 % tai 34 % korkeammilla summilla.

Miten asunnon osittainen käyttö vaikuttaa verovapaaseen myyntiin?

Jos asuntoa on käytetty osittain muuhun kuin asumistarkoitukseen, verovapaus koskee vain sitä osaa, joka on ollut asuinkäytössä. Tyypillisiä tilanteita ovat työhuone, vuokraus tai liiketilakäyttö.

Pieni työhuone kotona ei yleensä vaikuta verovapauteen, jos sitä ei ole vähennetty verotuksessa. Jos taas merkittävä osa asunnosta on ollut muussa käytössä, verovapaus koskee vain asuinkäytössä ollutta osaa. Laskenta perustuu yleensä pinta-alojen suhteeseen.

Osittaisessa käytössä olleen asunnon myyntivoiton verotus edellyttää tarkkoja laskelmia ja dokumentaatiota eri käyttötarkoitusten laajuudesta ja kestosta. Asunnon käyttötarkoituksen muutokset kannattaa dokumentoida huolellisesti verottajaa varten.

Me Westhouse LKV:ssä autamme asiakkaitamme suunnittelemaan kiinteistökaupat myös verotuksen näkökulmasta optimaalisesti. Asiantuntijamme osaavat neuvoa parhaat toimintatavat yksilölliseen tilanteeseesi sopien, jotta asuntokauppa sujuisi mahdollisimman edullisesti.