Asunnon arviointi tarkoittaa prosessia, jossa kiinteistöalan ammattilainen määrittää asunnon käyvän markkina-arvon. Se tehdään siksi, että asunnon omistaja tai ostaja saa luotettavan käsityksen siitä, mitä asunto todella maksaa juuri nyt, ei vain siitä, mitä myyjä toivoisi saavansa. Tässä artikkelissa käymme läpi kaikki tärkeimmät kysymykset asunnon arvon määrittämisestä.

Miten asunnon arvo määritetään käytännössä?

Asunnon arvo määritetään vertaamalla kohdetta samankaltaisiin, hiljattain myytyihin asuntoihin samalla alueella. Ammattilainen analysoi toteutuneita kauppahintoja, huomioi asunnon kunnon, sijainnin, pinta-alan ja varustuksen sekä arvioi, miten nämä tekijät suhteutuvat markkinatilanteeseen. Lopputuloksena syntyy realistinen hinta-arvio, joka kestää vertailun.

Käytännössä arviointi alkaa aina kohteen katselmuksella. Välittäjä käy asunnossa paikan päällä, jotta hän voi arvioida sen todellisen kunnon, pohjaratkaisun toimivuuden ja mahdolliset peruskorjaustarpeet. Silmämääräisen tarkastuksen lisäksi hän hyödyntää ajantasaisia tietoja alueen toteutuneista kaupoista ja markkinatilanteesta.

Pelkkä neliöhinta ei riitä arvon määrittämiseen. Kaksi samankokoista asuntoa samassa taloyhtiössä voi erota arvoltaan merkittävästi, jos toinen on remontoitu ja toinen alkuperäiskunnossa. Ammattimainen arviointi ottaa kaikki nämä vivahteet huomioon.

Milloin asunnon arviointi kannattaa teettää?

Asunnon arviointi kannattaa teettää aina, kun asunnon arvo vaikuttaa tärkeään päätökseen. Tyypillisimpiä tilanteita ovat myyntiä suunniteltaessa, lainaneuvotteluissa pankin kanssa, perunkirjoituksen yhteydessä, avioerossa omaisuuden osituksessa tai silloin, kun halutaan varmistaa vakuusarvo remonttilainarahoitusta varten.

Myyntiä suunnittelevalle oikea-aikainen arviointi on erityisen tärkeää. Liian korkea pyyntihinta karkottaa ostajat, liian matala taas tarkoittaa turhia rahallisia menetyksiä. Ammattilaisen tekemä hinta-arvio auttaa löytämään sen pisteen, jossa asunto menee kaupaksi nopeasti ja oikeaan hintaan.

Myös silloin, kun asunnon omistaja ei itse ole myymässä mutta haluaa tietää varallisuutensa arvon esimerkiksi taloussuunnittelua varten, arviointi on hyödyllinen. Me Westhouse LKV:llä teemme kirjallisia arviolausuntoja muun muassa pankkia, kuolinpesää, perunkirjaa ja ositusta varten.

Mitä eroa on suullisella arviolla ja kirjallisella arviolausunnolla?

Suullinen arvio on välittäjän antama vapaamuotoinen käsitys asunnon arvosta, yleensä osana myyntitoimeksiannon valmistelua. Kirjallinen arviolausunto on virallinen, allekirjoitettu dokumentti, joka sisältää perustelut, käytetyn arviointimenetelmän ja johtopäätökset. Kirjallista lausuntoa tarvitaan aina, kun arvio esitetään viranomaiselle, pankille tai oikeudellisessa menettelyssä.

Suullinen arvio sopii tilanteisiin, joissa omistaja haluaa nopean käsityksen markkina-arvosta ennen myyntipäätöstä. Se on kevyempi prosessi eikä sido kumpaakaan osapuolta.

Kirjallinen arviolausunto sen sijaan on juridisesti pätevä asiakirja. Sitä vaaditaan esimerkiksi perunkirjoituksessa, jossa kuolinpesän varallisuus on arvotettava luotettavasti verottajaa varten, tai avioerossa, jossa puolisoiden yhteinen omaisuus jaetaan. Pankki edellyttää kirjallista lausuntoa myös silloin, kun asuntoa käytetään lainan vakuutena ja vakuusarvo halutaan vahvistaa virallisesti.

Mitkä tekijät vaikuttavat eniten asunnon arvoon?

Asunnon arvoon vaikuttavat eniten sijainti, kunto, koko ja taloyhtiön taloudellinen tilanne. Näiden lisäksi merkitystä on pohjaratkaisulla, kerroksella, näkymillä, autopaikalla ja lähipalvelujen saavutettavuudella. Yksikään tekijä ei yksin määritä hintaa, vaan arvo syntyy kaikkien osatekijöiden yhteisvaikutuksesta.

Sijainti ja alue

Sijainti on kiinteistöarvioinnin perusta. Sama asunto voi olla arvokkaampi hyvien liikenneyhteyksien varrella kuin syrjäisemmällä alueella, vaikka kaikki muut ominaisuudet olisivat identtiset. Alueen arvostus, koulupiiri, palvelut ja tulevaisuuden kehitysnäkymät vaikuttavat kaikki siihen, kuinka haluttava kohde on ostajien silmissä.

Kunto ja tehdyt remontit

Asunnon kunto vaikuttaa suoraan sekä pyyntihintaan että siihen, kuinka nopeasti kauppa syntyy. Äskettäin remontoitu keittiö, uusittu kylpyhuone tai vaihdetut ikkunat nostavat arvoa konkreettisesti, koska ostajan ei tarvitse laskea tulevia korjauskustannuksia kauppahintaan. Taloyhtiön tulevat putkiremontit tai julkisivukorjaukset taas voivat laskea yksittäisen asunnon arvoa, vaikka itse asunto olisi hyvässä kunnossa.

Voiko asunnon arvon arvioida itse vai tarvitaanko ammattilainen?

Asunnon arvon voi karkeasti arvioida itse vertaamalla sitä myynnissä oleviin vastaaviin kohteisiin, mutta tämä antaa vain suuntaa antavan käsityksen. Luotettavan ja puolueettoman arvion saa vain ammattilaiselta, jolla on pääsy toteutuneisiin kauppahintoihin, aluetuntemukseen ja kokemukseen samanlaisten kohteiden arvottamisesta.

Itse tehty arviointi perustuu usein liian optimistisiin oletuksiin tai toisaalta epärealistisen varovaisiin arvioihin. Myynti-ilmoitusten hinnat eivät myöskään kerro, millä hinnalla kauppa lopulta toteutui, joten ne voivat johtaa harhaan.

Ammattilaisen käyttäminen on erityisen tärkeää silloin, kun arvion perusteella tehdään merkittäviä taloudellisia tai juridisia päätöksiä. Virheellinen hinta-arvio voi tarkoittaa myyntitilanteessa tuhansia euroja menetettyjä tuloja tai päinvastoin kauppaa, joka ei synny lainkaan ylihinnoittelun takia. Aluetuntemukseen perustuva, ammattimainen kiinteistön arviointi on investointi, joka maksaa itsensä takaisin.