Paljonko menee veroa asunnon myynnistä?

Suomessa kiinteistöjen ja asunto-osakkeiden myyntivoitosta maksetaan pääomatuloveroa. Veron määrä muodostuu pääomatuloveroprosentin mukaan: 30 % alle 30 000 euron voitoista ja 34 % tämän ylittävältä osalta. Tärkeää on ymmärtää, että vero koskee ainoastaan voittoa, ei koko myyntihintaa.

Luovutusvoittovero koskee yleensä sijoitusasuntoja, kakkosasuntoja tai lyhyen aikaa omistuksessa olleita koteja. Verotettava summa syntyy, kun myyntihinnasta vähennetään alkuperäinen hankintahinta sekä asunnon ostoon ja myyntiin liittyvät kulut, kuten välityspalkkiot.

Jos asunto on hankittu ennen vuotta 2000, voi olla edullisempaa käyttää hankintameno-olettamaa todellisen hankintahinnan sijaan. Verosuunnittelulla on merkittävä vaikutus lopulliseen veron määrään.

Milloin asunnon myynti on verovapaata?

Tärkein verovapauteen oikeuttava ehto on niin sanottu oman asunnon myyntivoiton verovapaus. Asunnon myyntivoitto on verovapaata, jos myyjä tai hänen perheensä on käyttänyt asuntoa vakituisena kotinaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan omistusaikana. Tämä säännös on monille asunnonvaihtajille erittäin merkittävä verohyöty.

Verovapaus koskee vain asuntoa, joka on ollut myyjän tai hänen perheensä vakituisessa asuinkäytössä. Vapaa-ajan asunnot tai sijoitusasunnot eivät kuulu tämän verovapauden piiriin, vaikka niissä olisi asuttu kaksi vuotta.

On huomattava muutama poikkeustilanne: esimerkiksi perinnöksi saadun asunnon myynnissä huomioidaan myös perinnönjättäjän asumisaika, ja avioero- tai kuolemantapauksissa verotuskäytäntöön voi tulla erityishuomioita. Näissä tilanteissa Westhouse LKV:n asiantuntijat voivat auttaa selvittämään verokohtelun yksityiskohdat.

Miten luovutusvoitto lasketaan asunnon myynnissä?

Luovutusvoiton laskentaan on kaksi eri tapaa. Ensimmäinen on todellisen hankintamenon käyttäminen, jolloin myyntihinnasta vähennetään asunnon alkuperäinen ostohinta ja siihen liittyvät kulut (varainsiirtovero, välityspalkkiot) sekä perusparannusmenot. Toinen tapa on käyttää hankintameno-olettamaa.

Hankintameno-olettamaa käytettäessä myyntihinnasta vähennetään joko 20 % (omistusaika alle 10 vuotta) tai 40 % (omistusaika vähintään 10 vuotta). Tämä on erityisen hyödyllistä, jos asunto on ostettu kauan sitten tai jos todellista hankintahintaa ei pystytä todentamaan.

Esimerkiksi: Jos myyt 200 000 eurolla asunnon, jonka ostit 12 vuotta sitten 130 000 eurolla, voit käyttää joko todellista hankintamenoa (voitto 70 000 €) tai 40 % hankintameno-olettamaa (vähennys 80 000 €). Tässä tapauksessa hankintameno-olettama olisi edullisempi, sillä verotettava voitto jäisi pienemmäksi (120 000 €).

Voiko asunnon myynnistä syntyneen tappion vähentää verotuksessa?

Kyllä, asunnon myynnistä syntyneen tappion voi vähentää verotuksessa. Luovutustappio syntyy, kun asunto myydään halvemmalla kuin mitä siitä on maksettu, huomioiden hankintaan liittyvät kulut. Tällainen tappio voidaan vähentää samana verovuonna tai seuraavan viiden vuoden aikana saaduista luovutusvoitoista.

On tärkeää huomata, että vuodesta 2016 lähtien luovutustappiot voidaan vähentää myös muista pääomatuloista, kuten osingoista tai vuokratuloista, mikäli luovutusvoittoja ei ole riittävästi.

Tappioiden vähennysoikeus on hyödyllinen työkalu erityisesti sijoitusasuntojen omistajille, sillä se mahdollistaa kokonaisverorasituksen pienentämisen pitkällä aikavälillä. Asuntomarkkinoiden heilahtelut voivat joskus johtaa tappiollisiin myynteihin, jolloin tämä vähennysoikeus on erityisen arvokas.

Mitä verovähennyksiä voi tehdä asunnon myynnissä?

Asunnon myynnissä voidaan vähentää monia erilaisia kuluja. Näihin kuuluvat välityspalkkiot, myynti-ilmoitukset, asiakirjakulut sekä asunnon myyntikuntoon laittamisesta aiheutuneet välttämättömät kulut. Lisäksi voidaan vähentää asunnon hankintaan liittyneet kulut, kuten varainsiirtovero ja kaupanvahvistajan palkkio.

Perusparannusmenot ovat merkittävä vähennettävä kuluerä. Näihin lukeutuvat esimerkiksi keittiö- tai kylpyhuoneremontit, jotka nostavat asunnon arvoa. Sen sijaan tavanomaiset korjaus- ja kunnossapitotyöt, kuten maalaus tai tapetointityöt, eivät yleensä ole vähennyskelpoisia.

Kaikista vähennyksistä on tärkeää säilyttää kuitit ja tositteet mahdollista verotarkastusta varten. Westhouse LKV:n kokemus osoittaa, että huolellinen dokumentointi voi säästää merkittäviä summia verotuksessa.

Westhouse LKV:n asiantuntijat auttavat asiakkaitamme suunnittelemaan asuntokaupat siten, että verotukselliset näkökulmat tulevat huomioiduiksi. Asiantunteva verosuunnittelu on osa kokonaisvaltaista kiinteistönvälityspalveluamme.