Asunto-osakeyhtiö, eli taloyhtiö on suomalainen tapa hallinnoida asuinrakennusta, jossa on useampi asunto. Taloyhtiön toiminnasta vastaa taloyhtiön hallitus, joka koostuu asunto-osakkeiden omistajista. Taloyhtiöt noudattavat asunto-osakeyhtiölakia. Taloyhtiön tehtävä on pitää huolta osakkaiden yhteisestä rakennuksesta ja siihen tehtävistä toimenpiteistä.

Usein sanotaan, että on järkevää ostaa huono asunto hyvästä taloyhtiöstä kuin hyvä asunto huonosta taloyhtiöstä. Asunto-osakkeen taustalla toimivalla taloyhtiöllä suuri merkitys asunto-osakkeen arvolle sekä sen kehitykselle. Taloyhtiön tekemät päätökset vaikuttavat myös asumisviihtyisyyteen. Suunnitelmallisessa ja ennakoivasti toimivassa taloyhtiössä harvemmin sattuu yllätyksiä, jotka voivat langeta osakkaiden maksettavaksi.

Siksi on syytäkin kiinnittää huomiota kiinnostavan asunto-osakkeen taustalla toimivaan taloyhtiöön. “Taloyhtiön papereita” voi olla hankala ymmärtää ja niissä voi olla paljon asiaa. Asiantuntevalla kiinteistönvälittäjällä pitäisi olla aina tiedossa taloyhtiön suurimmat tehdyt ja tulevat remontit. Lisäksi hyvän välittäjän tehtävä konsultoida, ostajaa taloyhtiön asiakirjojen kanssa, jotta mitään ei jää epäselväksi kun kaupat lyödään lukkoon.

1. Seisooko omalla tontilla?

Taloyhtiö seisoo aina tontilla, joka on joko oma tai vuokrattu. Mikäli ostat asunto-osakkeen taloyhtiöstä, joka seisoo vuokratontilla, täytyy sinun maksaa tontista vuokraa vastikkeen muodossa ulkopuoliselle taholle. Koska maa on etenkin pääkaupunkiseudulla erittäin kallista, joutuu tonttivuokraa pulittamaan merkittävänkin summan vuodessa.

Omalla tontilla seisova taloyhtiön osakkeenomistajilla on valta tonttiin liittyvään päätöksentekoon ja sen hinta sisältyy asunnon ostohintaan. Yleisesti voidaan sanoa, että omalla tontilla asuminen on edullisempaa. Hyvällä paikalla ja omalla tontilla sijaitseva asunto omaa lisäksi arvonnousupotentiaalia, vaikka se olisikin huonokuntoinen ja remontin tarpeessa.

Vuokratontin etuna on se, että asunnon hinta ei ole niin kallis ostohetkellä, mutta kuukausittainen vastike on todennäköisesti suurempi. Tänä päivänä myös valinnaiset vuokratontit ovat yleistyneet, eli osakkeenomistaja voi lunastaa tontin itselleen tiettyä summaa vastaan.

2. Isännöitsijäntodistus on taloyhtiön tärkein asiakirja

Isännöitsijäntodistus on erittäin tärkeä asiakirja, josta selviää taloyhtiön ja asunto-osakkeen yksityiskohtaiset tiedot. Isännöitsijäntodistuksesta on löydyttävä kaikki tiedot asunto-osakkeesta, kiinteistöstä ja taloyhtiöstä. Todistus selventää ennen kaikkea taloyhtiön kunnon sekä taloudenpidon.

Vaikka asunto-osake näyttäisi pintapuolin hyvältä, voi isännöitsijäntodistus paljastaa, että taloyhtiön taloutta ja kunnossapitoa on hoidettu huonosti. Taloudellisesti kaikista taloyhtiön päätöksistä on vastuussa lopulta itse taloyhtiön osakkaat. Siksi isännöitsijäntodistukseen kannattaa perehtyä huolella.

Isännöitsijäntodistuksesta selviää myös tehdyt remontit, jotka antavat osviittaa tulevaisuudessa odottaville korjaustoimenpiteille. Myös taloyhtiön tilinpäätökseen kannattaa perehtyä. Tilinpäätös on usein isännöitsijäntodistuksen liitteenä.

3. Kunnossapitotarveselvitys. Mitä remontteja tulossa?

Kunnossapitotarveselvitys on juuri niitä “taloyhtiön papereita”, joihin on syytä perehtyä huolella. Sitä voidaan kutsua myös nimellä kunnossapitosuunnitelma, eli taloyhtiön hallitus määrittelee vuosittain lähivuosien kunnossapitotoimenpiteet. Lain mukaan selvitys on tehtävä seuraavalle viidelle vuodelle.

Esimerkiksi lähitulevaisuudessa häämöttävä putkiremontti vaikuttaa olennaisesti asunnon myyntihintaan ja kysyntään. Putkiremontti voi maksaa pääkaupunkiseudulla noin 700-1000 euroa neliöltä, jolloin 50 neliöisen asunnon putkiremontin hinnaksi muodostuu jopa 50 000 euroa. Varsinkin Helsingin keskustassa neliökohtaiset hinnat ovat muita alueita korkeampia, koska remontin toteuttaminen on huomattavasti työläämpää.

4. Vastikkeilla katetaan taloyhtiön kulut

Yhtiövastike koostuu hoitovastikkeesta ja mahdollisesta rahoitusvastikkeesta. Hoitovastike on taloyhtiön ylläpitoon tarkoitettu kuukausittainen summa, jonka osakkeenomistajat maksavat taloyhtiölle. Siitä maksetaan kaikki taloyhtiön kulut, kuten verot, isännöinnit ja lämmitykset.

Hoitovastike on usein juuri sen suuruinen kuin taloyhtiön pyörittäminen vaatii. Summaa voi toki pienentää tekemällä taloyhtiön lumityöt ja muut pihan ylläpitotoimet itse.

Rahoitusvastike koostuu esimerkiksi lähiaikoina tehdyn julkisivuremontin lainan maksusta. Velkaosuuden voi maksaa myös kerralla pois jos haluaa. Jos taloyhtiöllä ei ole lainoja, niin ei ole myöskään maksettavaa rahoitusvastiketta. Asunnon myynti-ilmoituksessa näkyy aina osakkeen mahdollinen velkaosuus. Se lisätään myyntihintaan, jolloin saadaan velaton myyntihinta, joka on asunnon todellinen hinta.

5. Yhtiöjärjestys on taloyhtiön oma sääntökirja

Yhtiöjärjestys on taloyhtiön oma sääntökirja, joka löytyy jokaisesta taloyhtiöstä. Yhtiöjärjestyksellä vaikutetaan asioihin, joihin asunto-osakeyhtiölaki ei yllä. Esimerkiksi parveketupakointikielto tai halittuksen jäsenmäärä on kirjattu yhtiöjärjestykseen.

Yhtiöjärjestykseen kannattaa perehtyä ennen kauppojen solmimista. Asiakirjaan merkityillä tiedoilla voi olla merkittävä rooli esimerkiksi siinä vaiheessa, jos kiistellään osakkaiden ja taloyhtiön vastuunjaosta. Esimerkiksi asuntojen sähkön ja vedeneristyksen kunnossapitovastuut on saatettu merkitä taloyhtiölle, mutta suihkun ja lavuaarin hanat osakkaille.

Joissakin tapauksissa yhtiöjärjestyksestä ilmenee termi lunastuslauseke. Se tarkoittaa sitä, että vanhat osakkeenomistajat pystyvät vaikuttamaan siihen, kuka voi ostaa taloyhtiöstä osakkeen ja kuka ei. Eli he voivat tietyssä määräajassa lunastaa asunnon, joka on juuri myyty yhtiön ulkopuoliselle ostajalle.

Lunastuslausekkeet ovat uusissa taloyhtiöissä hyvin harvinaisia, mutta Helsingin keskustan arvotaloissa se on vielä arkipäivää. Lunastusmenettely alkaa vasta kaupanteon jälkeen, eikä ostaja voi enää purkaa kauppaa myyjän kanssa sen jälkeen.

6. Hyvässä taloyhtiössä on kiinnostuneita osakkaita ja hyvä ilmapiiri

Hyvässä taloyhtiössä puhalletaan yhteen hiileen ja hallitus koostuu aktiivisista jäsenistä. Ennakoivalla ja yhteisellä päätöksenteolla on suuri merkitys asumisviihtyisyyteen. Useimmiten taloyhtiöt ovat puhtaita ja pihat siistejä. Valituksiakin tehdään vähemmän.

Taloyhtiön hyvä ja aktiivinen viestintä on tärkeää päivittäisessä elämässä. Näin yllätyksiä ja epätietoisuutta tapahtuu vähemmän. Remonteista ja kunnossapidosta ei koidu suuria kustannuksia, kun taloudenpito on selkeää ja hallittua.

Myös hyvän isännöitsijän valinta on tärkeä tehtävä hallitukselta. Luotettava ja ammattitaitoinen isännöitsijä säästää suurelta määrältä turhaa työtä.