Asunto kannattaa lähes aina arvioida ennen myyntiä. Ammattilaisen tekemä arvio auttaa asettamaan realistisen pyyntihinnan, joka houkuttelee ostajia ja nopeuttaa kauppaa. Ilman arviota riskinä on ylihinnoittelu, joka pitkittää myyntiaikaa, tai alihinnoittelu, joka tarkoittaa suoraa rahallista tappiota. Alla käymme läpi tärkeimmät kysymykset asunnon arvioinnista ennen myyntiä.

Mitä asunnon arviointi käytännössä tarkoittaa?

Asunnon arviointi tarkoittaa kiinteistönvälittäjän tai muun ammattilaisen tekemää selvitystä siitä, mikä on asunnon todennäköinen markkinahinta. Arviointi perustuu kohteen ominaisuuksiin, alueen hintatasoon ja toteutuneisiin kauppoihin. Tuloksena syntyy joko suullinen myyntiarvio tai kirjallinen hinta-arvio käyttötarkoituksen mukaan.

Käytännössä arviointi alkaa asuntokäynnillä, jossa välittäjä tutustuu kohteeseen paikan päällä. Hän tarkastelee asunnon kuntoa, pohjaratkaisua, sijaintia, näkymiä ja muita arvoon vaikuttavia tekijöitä. Tämän jälkeen hän vertaa kohdetta vastaaviin myytyihin asuntoihin samalta alueelta.

Hyvä arviointi ei ole pelkkä luku paperilla. Se on kokonaisarvio siitä, millä hinnalla asunto todennäköisesti menee kaupaksi kohtuullisessa ajassa, ja mitä myyntiprosessissa kannattaa ottaa huomioon.

Miten asunnon arvo määräytyy myyntitilanteessa?

Asunnon arvo myyntitilanteessa määräytyy kysynnän ja tarjonnan tasapainosta suhteessa kohteen ominaisuuksiin. Keskeisiä tekijöitä ovat sijainti, asunnon koko ja pohjaratkaisu, kunto, taloyhtiön tilanne sekä alueen yleinen hintataso. Yksikään näistä tekijöistä ei yksin ratkaise hintaa, vaan ne muodostavat yhdessä kokonaisuuden.

Sijainti on perinteisesti tärkein yksittäinen tekijä. Liikenneyhteydet, palvelut, koulupiiri ja alueen arvostus vaikuttavat merkittävästi siihen, kuinka paljon ostajat ovat valmiita maksamaan. Pääkaupunkiseudulla ja muilla kasvualueilla sijainnin merkitys korostuu entisestään.

Asunnon kunto ja taloyhtiön tulevat remontit vaikuttavat hintaan konkreettisesti. Lähestyvä putkiremontti tai kattoremontti heijastuu suoraan ostajien maksuhalukkuuteen. Vastaavasti hyväkuntoinen, äskettäin remontoitu asunto voi saavuttaa selvästi korkeamman hinnan kuin tilastojen perusteella voisi odottaa.

Mitä riskejä liittyy myyntiin ilman ammattilaisen arviota?

Myynti ilman ammattilaisen arviota sisältää kaksi merkittävää riskiä: ylihinnoittelun ja alihinnoittelun. Ylihinnoiteltu asunto jää helposti makaamaan markkinoille, mikä heikentää ostajien kiinnostusta entisestään. Alihinnoiteltu asunto taas menee nopeasti kaupaksi, mutta myyjä jää ilman ansaitsemaansa tuottoa.

Ylihinnoittelu on erityisen haitallista, koska asunnon ensimmäiset viikot markkinoilla ovat myyntimenestyksen kannalta ratkaisevia. Jos hinta on liian korkea, asunto saa vähän yhteydenottoja, eikä tarjouksia synny. Kun hintaa lopulta lasketaan, ostajat alkavat epäillä, onko kohteessa jokin piilevä ongelma.

Alihinnoittelu puolestaan saattaa tuntua turvalliselta valinnalta, mutta se voi tarkoittaa kymmenien tuhansien eurojen menetystä. Ilman markkinatuntemusta myyjän on lähes mahdotonta tietää, onko oma hinta-arvio realistinen vai liian varovainen.

Lisäksi ilman ammattilaista myyjältä saattaa jäädä huomioimatta tekijöitä, jotka kasvattaisivat asunnon arvoa ostajan silmissä, kuten pienet pintaremontit tai oikein ajoitettu myynti.

Onko hinta-arvio sama asia kuin kirjallinen arvio?

Hinta-arvio ja kirjallinen arvio eivät ole sama asia, vaikka molemmat liittyvät asunnon arvon määrittämiseen. Hinta-arvio on myyntiä varten laadittu arvio todennäköisestä markkinahinnasta, ja se tehdään yleensä osana myyntiprosessin aloitusta. Kirjallinen arvio on virallinen asiakirja, joka laaditaan erityistä tarkoitusta varten.

Kirjallista arviota tarvitaan tyypillisesti tilanteissa, joissa asunnon arvo on todistettava virallisesti. Tällaisia tilanteita ovat esimerkiksi:

• Perunkirjoitus ja kuolinpesän asioiden hoitaminen
• Avioero ja omaisuuden ositus
• Pankin vakuusarvon määrittäminen
• Lahjaverotus tai muut verotukselliset tarpeet

Kirjallinen arvio on yksityiskohtaisempi ja muodollisempi dokumentti kuin myyntiarvio. Me Westhouse LKV:llä teemme kirjallisia arvioita kaikkiin näihin tarpeisiin, ja arviomme perustuu alueen toteutuneisiin kauppoihin sekä kohteen perusteelliseen tarkasteluun.

Milloin asunnon arviointi kannattaa tehdä?

Asunnon arviointi kannattaa tehdä hyvissä ajoin ennen myyntiä, mieluiten useita viikkoja etukäteen. Näin myyjälle jää aikaa reagoida arvion tuloksiin, esimerkiksi tehdä pieniä korjauksia tai valmistautua hintaneuvotteluihin realistisin odotuksin. Arviointi ennen myyntiä on aina parempi kuin arviointi kesken myyntiprosessin.

Erityisen hyödyllinen arviointi on silloin, kun myyjällä ei ole tuoretta tietoa alueen hintatasosta. Asuntomarkkinat voivat muuttua nopeasti, ja muutaman vuoden takainen käsitys oman asunnon arvosta saattaa olla merkittävästi pielessä suuntaan tai toiseen.

Arviointi on viisasta tehdä myös silloin, kun asunnossa on tehty remontteja tai taloyhtiössä on tapahtunut muutoksia. Nämä tekijät vaikuttavat arvoon, mutta niiden todellinen vaikutus markkinahintaan selviää parhaiten ammattilaisen kautta.

Jos myynti ei ole vielä ajankohtainen mutta omaisuuden arvo kiinnostaa esimerkiksi taloussuunnittelun tai lainaneuvottelujen vuoksi, arviointi kannattaa silti. Tieto asunnon todellisesta arvosta auttaa tekemään parempia päätöksiä myös ennen varsinaista myyntiä.